NPL은 “부동산 투자”가 아니라 “채권 + 법률 + 경매”가 합쳐진 고난도 영역이라
초보자가 바로 들어가면 손실 확률이 매우 높아요.
1️⃣ 구조 이해 자체가 어렵다
□ 일반 경매
• 물건 → 낙찰 → 소유권 취득
👉 비교적 단순
□ NPL
• 채권을 산다
• 담보권, 배당, 소멸, 인수 여부 계산
• 경매는 수단 중 하나
👉 “내가 지금 뭘 사고 있는지” 헷갈리기 쉬움
2️⃣ 권리분석 난이도가 훨씬 높다 ⚠️
□ 초보자가 자주 착각하는 것
❌ “1순위 근저당이니까 안전하겠지”
❌ “아파트 있으니까 돈은 나오겠지”
□ 실제로 봐야 할 것
• 선순위 임차인 유무
• 배당 순서
• 최우선변제금
• 가압류·가처분
• 유치권 주장 가능성
👉 하나만 놓쳐도 배당 못 받는 구조가 됨
3️⃣ ‘시세’ 판단이 가장 큰 함정
□ 일반 경매
• 낙찰가 = 투자금
□ NPL
• 채권 매입가 + 추가 비용
• 경매 낙찰가는 내가 정하는 게 아님
👉 “시세 5억” 믿고 들어갔다가 실제 낙찰가 3억이면
원금도 못 건질 수 있음
4️⃣ 명도 리스크가 훨씬 크다
• 채무자 = 소유자 + 점유자인 경우 많음
• 감정적으로 강하게 반발
• 장기 점유, 소송, 협상 필요
👉 초보자는 시간·정신적 스트레스 감당 어려움
5️⃣ 돈이 오래 묶인다
□ 초보자 예상
• “몇 달이면 정리되겠지”
□ 현실
• 경매 지연
• 항고, 이의신청
• 명도 분쟁
👉 1~3년 묶이는 경우 흔함
6️⃣ 정보 비대칭이 심하다
• NPL은 전문가 시장
• 판매자는 이미 구조를 다 알고 있음
• 초보자는 불리한 조건으로 접근
👉 “좋아 보이는 물건”일수록 이미 여러 번 걸러진 경우 많음
□ 실제 초보자 실패 패턴
1. 시세 과대평가
2. 임차인 분석 누락
3. 후순위 채권 매입
4. 지방, 상가 토지부터 접근
5. 전문가 말만 믿고 계약
□ 핵심정리
- NPL은 "싸게 사면 된다"가 아니라 "구조를 완벽히 이해한 사람이 이기는 시장" 입니다.